1. 基本資料
亞太置地(Asia Pacific Land,APL)為英屬維京群島商,在日本、中國大陸與香港等地有17年的投資經驗。金融海嘯爆發後,亞太置地開始來台找標的,成為海嘯後第一個開始在台灣買商用不動產的外資。
2. 台灣投資歷程
亞太置地2009年11月從已破產的美國Capmark邁嘉集團手中,買進信義區世貿Tower(全棟)(1031坪)、衡陽路世紀羅浮(半棟)(5982坪)、忠孝西路壽德大樓(一樓及B1)(1138坪)3件商業不動產,共約50億新台幣。
2010年1月,亞太置地將「世貿Tower」賣出給領航集團、勇信開發的李文勇家族,兩個月賺了近1億元、投資報酬率達1成。
2010年9月則將「壽德大樓」賣給上市公司匯僑,外界估算賺4億、獲利3成。
世紀羅浮大樓,亞太置地採一戶一戶方式賣出,三樓以上每坪賣在55萬元以上。二樓部分,由戴德梁行公開標售,物件共303坪、含兩車位,底價近1.95億元,每坪底價約68萬元。
2010年7月亞太置地以30.5億元向欣陸控股子公司萬國百貨買下台北西門町萬國商場大樓。
2012年8月亞太置地將萬國商場大樓以67億賣給富邦人壽,獲利36億。
Pic1 <時間軸與獲利比較>
3. 經典案例
亞太置地購買西門町萬國商場大樓,兩年後就能翻倍賣給富邦人壽,獲利驚人,有以下幾點可以觀察:
A. 高槓桿運用:
APL運用之槓桿高,由新聞可得知買樓所需的30.5億元,將由台新銀行出面籌組聯貸案,聯貸金額佔總成交金額的8成。因此實際上亞太置地實際投入資本為6億元左右。但此與台灣融資成本低,財務槓桿操作效益高也有關係。
B. 改裝與重新招租:
原先大樓有World Gym等店,實際使用上可能並非最有效使用,月租金約800萬元,後來World gym因與APL發生租約糾紛而退出。
APL買下該大樓後進行改裝及重新招租,引進Uniqlo等商家,月租金提高到2000萬元,拉高租金收益率到3.6%,創造穩定租金收益後再出售,藉此增加吸引力。
Pic2 <萬國廣場大樓改裝前後比較照片> - From 亞太置地官方網站
C. 挑選租金投報率高之地區:
APL挑選標的時,並不完全局限於該地區知名度,還是會以能享有較高之租金報酬率為重。以東區與西門町相比,東區雖然人流量高,但價格也已過高,租金投報率偏低。相對的西門町經過整理後,租金投報率不輸東區,甚至更高。此情況下,買進萬國廣場大樓不失為一好選擇。
觀察目前來台灣之投資案例,四個標的當中有三個位於台北車站與西門町等台北市西區,只有一個位於信義路與基隆路口之世貿Tower。此外其中三個標的也是從破產的美國Capmark邁嘉集團取得,相信購買價格應該會低於正常之成交價格,以較低之價格購入後快速賣出賺取價差。
D. 非長期持有:
APL以資產整理為出發點收購,並不以賺取長期利潤為目的,而是以賺取整理產生之增值為主。與建商素地開發、壽險業者長期持有商用不動產產生區隔。
E. 賺取匯差:
APL於2009年進入台灣房地產市場,若將2009第一次購入大樓到2012處分西門萬國廣場中間歷史匯率資料找出來,可發現APL匯率方面獲利也頗豐,2009年11月新台幣兌美元平均匯率32.29,2010年9月31.71,2011年2月29.15,2012年8月29.94。
Pic3 <歷史匯率> 資料來源:OANDA歷史匯率
4. 核心競爭力:
要達到前面的績效,APL擁有以下優秀的能力,此為該公司能操作多起商用不動產投資案之關鍵因素與核心競爭力:
- 優秀的市場分析團隊:能物色、發掘適合之不動產投資標的。
- 優秀的業務關係與能力:能執行複雜交易,不會因為交易複雜卻步而喪失投資機會。
- 優秀的管理能力:要能隨時注意市場變化,優化、調整租戶組合和市場定位,創造標的最大收益。
- 優秀的處分時機點管理:要在適當時機出售給適合的客戶,創造最大處分收益。
- 優秀的收購網路:透過非公開之資訊,以場外交易收購資產。
亞太置地並非不會每投必中,但是會定期檢視持有標地,控制損失程度。例如在「亞太置地虧本拋盤,中國太保接手逆市進軍地產」新聞中,APL購入三年後處分,價格比購入價格還要低。如果純看每年營運收益,投報率也有2-5%,但並不符合他們經營的哲學,所以最後選擇以購入價賣出。
5. 結論:
雖然APL幾次在台灣的出手都獲利頗豐,做的看似僅是買進不動產後,拉高收益率後賣出,沒有什麼,但這中間的過程並不是想像的那麼簡單。
首先他要先對亞洲各市場的商用不動產有清楚的認識,知道哪些標地的價值可能被低估,或是自己有能力把他包裝成吸引更有價值的不動產。
購買被低估的不動產之後,如果想要拉高收益率,APL必須找到適合的企業來入駐、經營。他必須要了解市場上到底有哪些企業進入這個不動產後能收益最大化,什麼樣的空間、面對什麼樣的客群、放在什麼樣的地區,對客戶能夠創造出最大的收益?分析完之後,他要去說服他們進駐,如果客戶最後賺不到這些收益的話,客戶就會退走,不動產收租金收益不好,自然沒有辦法將大樓處分價格拉高。
最後經過包裝、整理,也尋找適合的租客進駐了,APL還要尋找適合接手的長期持有買家,讓買家能持有一個穩定收益的優良標地,這部分則考驗他的處分時點判斷、客戶關係與談判能力。
整個過程中我認為最有價值的地方在於,資產重整必須要真正的找到能產生價值的租客以及最需要這個穩定收益的買家,這解決了市場的不效率,讓最適合的人在最適合的位置,而這中間的價值就是它所創造出來的。賺取這中間的價格我認為並不只是炒樓,而是真正的創造出價值。
看完上文之後有什麼看法嗎?
歡迎在下面留言或寄信跟我討論!
6. 參考資料:
新聞
你好,我是雋永R不動產 Andrew (http://restatelife.com/)
回覆刪除我對亞太置地這個公司 也是非常的感興趣 做了一些功課
或許 可以多多交流
andrew@restatelife.com
Hi Andrew, 已回信!
回覆刪除