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2014年2月1日 星期六

[轉載]英美的房地產專業項目

網路上介紹國外房地產專業滿詳細的文章,對想申請不動產相關MS、MBA的人可以參考。在授權方面可惜因為這篇文章被大量轉載,許多分享點找不到原始來源,所以在這邊沒有辦法附上。若有侵權請來信告知,必會盡速撤下。

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關於英國和美國的房地產專業,可能是由於涉及或從事的人太少,所以國內這方面的信息也比較少。我畢業後也算是偶然進入了房地產行業,所以申請出國的時候主要申請了這個方面,不過蒐集有關信息就前前後後花了大約2年的時間。前不久看到水木飛躍版上一位大俠說,他出國後又做上了為人寫出國材料的生意,近來不想幹了,感覺就像是廢了一身武功。我也想在申請之後寫下些材料以資後人,希望對有志從事房地產相關行業的人有幫助。大約一個月前一個也是做房地產的朋友向我諮詢申請的事情,我當時比較忙就拖了下來。

由於我這次並沒有申請MBA和PHD,所以重點會放在前兩個部分。我所申請的和下面要介紹的主要是些比較好的學校的master degree項目,對於certificate和一般的學校(尤其是英國的)我就不說了。有一些內容可能會有點主觀色彩,那就需要觀者自己判斷了。詳細情況請見下文。


I. 前言:
1. 下文主要會分三個部分來介紹英美的房地產相關專業,主要是(1) 美國的專業房地產項目(2) 英國的專業房地產項目(3) 美國的房地產MBA與PHD項目


2. 其實在國外並沒有所謂純粹的房地產專業,因為房地產實在是太interdisciplinary。Evidence is not too far to seek,我們可以看一下這些專業都是由那些院系provide:

  • Columbia的MS in Real Estate Development是在Graduate School of Architecture, Planning and Preservation。主要是在建築學院。
  • USC也有個類似的Master of Real Estate Development,但是在School of Policy, Planning and Development。是和MPA,MPP,MHA這樣的公共管理的方向在一起。
  • NYU的MSc in Real Estate是在School of Continuing and Professional Studies,也就是繼續與職業教育。同樣也在職業教育學院的還有JHU的項目。
  • Cornell有個MPS/RE,MIT有個MSRED,都是在各自專門的Centre of Real Estate。這是比較專業的,也是我認為這一領域內最好的兩個專業。
  • Cambridge的MPhil Real Estate Finance屬於Land Economy Department。我看這個系裡主要興趣在土地經濟與政策。
  • LSE的MSc Real Estate Economics and Finance居然是在Department of Geography and Environment,如果說起「地理與環境」,誰能想到房地產呢?

接觸過房地產的人都會知道,這個行業本身就有一條完整的價值鏈,而且牽扯的行業比較多,所以基本上誰能夠沾點邊都可以說自己是房地產專業。所以打開各個項目的brochure就會發現錄取的人來自各行各業的都有,差別十分之大,有很多是很邊緣化的,例如很多人是做interior design的,或historical preservation的,或environmental 方面的。比較典型的是construction或者engineering,也有economics, business, law這樣的。因此,當你立志於從事這個行業並打算申請,那麼請想清楚到底興趣在那個具體方向上,千萬別只說一個real estate就算完事了。

3. 國外的房地產項目主要都是專業碩士和MBA,都是career-resulted的,都是職業教育。純粹的PHD只有大概不出10家。所以基本上都需要相關的工作經驗,否則是無法申請的。比較特殊的是,英國的項目對w/e的要求是encouraged, but not compulsory。但這不妨礙什麼,畢竟在job market裡,既有學位又有w/e的人肯定要比只有學位而無實際經驗的人要有優勢(在畢業學校相當的情況下)。這個行業不是為作研究的,而是為應用。我的意見是,申請者儘量擁有相關經驗;甚至有的學校可以接受你的family real estate business。對於current China,這是個很好的方式。

同時,這也決定了這些master/mba項目基本都沒有獎學金。雖然不都是在商學院下,但都是職業教育和應用型的,人家假定你會很容易找到工作。而且外國人讀這些的都是有一定工作經驗和積蓄的,中國人要申請的話就要做好掏錢的準備。

4. 我在下面的介紹中所寫的東西是從2004年我開始關注這些項目起所蒐集整理的,到2006年3月為止。基本上裡面的信息都是有依據的,我也聯繫了一些項目的校友以獲得他們的評價。但這些項目有可能會出現些變動。不過總的來說,這些項目都有自己的網頁,而且越做越好了。

例如2004年,MIT和Cornell的CRE主頁,以及Cambridge的系主頁都簡單得不得了,不能夠從上面得到有用的信息,但2005年以來他們不斷豐富內容進行更新,對於以後的申請者會有很大的幫助。還有一個情況是,相對於英國的項目,美國的房地產項目都很年輕也比較少,最早開設的MIT的項目也只有大概20年歷史,而且我認為今後會有更多的大學開設相關的課程。我將在每個項目後給出項目的鏈接,有意者可自行查詢。


II. 美國的專業房地產項目:
1. Columbia的MSc in Real Estate Development:
這是一個one-year intensive的項目,在School of Architecture。對於申請者沒有專業限制,但要求有相關工作經驗,儘管該項目的brochure上沒有寫這一點,但沒有w/e的話機會不大。畢業3年內的申請者需要提供GRE成績,3年以上的可以不提供;經我問訊,也可以用GMAT代替,但是要提供score report原件,這個項目無法由GMAC直接送分給他們。錄取者需要完成36個學分,其中30個在此項目內完成,其他可以在Columbia其他地方獲得。在項目最後階段要完成一個Real Estate Development Thesis,可以在項目中作internship。每屆錄取65-70人,其中中國人大約佔10%,是僅次於美國人的(他們佔大約60%),所以國際化程度也是挺高的。這個項目到2006年有大約11 or 12年的歷史了。學費大約是$32,000。

這個項目的課程設置比較全面合理而有側重,主要偏重於development,也就是開發,這是名副其實的房地產開發碩士。這個項目中提供14門課(共39個學分),完全偏重於房地產開發,這部分佔7門課,例如Real estate opportunities, Asset positioning and concept development, Development in public sector, Site planning and support systems等,有2門技術性的課程,Architecture design for non-architects和Construction technology and management,以及2門Real estate finance I and II。這個項目的特色是Internship program和Roundtable Series,由於地理位置的關係前者就不多說了,在NYC是有得天獨厚的條件的,後者也差不多,就是請一些experts就某些專題來和學生一起探討,除了房地產專題外甚至還有best practices and interview techniques,是專門講career的。

這個項目中這種networking or conference的機會十分多,涵蓋也很全,具體不詳細說了。比這更重要就是和industry circle的聯繫十分緊密,面對的都是最好的公司,最好的專家。當然,這也有些反作用,我是說在只有一年的時間裡想to balance education, job hunting and social life將是很有壓力的,對於中國大陸直接過去的學生難度更大了。


2. MIT的Master of Science in Real Estate Development (MSRED)
這是美國第一個one-year的房地產碩士項目,有大約20多年的歷史了,是一年制碩士的代表,也是我認為最好的兩個項目之一。MSRED是設在1983年成立的Center of Real Estate裡,這是一個脫胎於School of Architecture,同時也包含了Departments of Economics, Urban Studies and Planning,以及Sloan School of Management的中心,集研究與應用於一體。希望申請者的教育背景是和房地產有關的,並要求至少3-5年相關工作經驗,在這個方面要求很嚴格。只接受GMAT,平均分大約在660,而不接受GRE/LSAT。錄取者需要完成至少8 core courses和一個thesis,elective courses可以在Harvard選,也可以記入學分。每屆錄取35-40人,中國人參加這個項目的比較少,2005年畢業的37個人中有2個是中國人,參與這個項目的外國人比例也比較小。學費在看漲,2004年是$43,000,2005年就是$49,000了。

我不知道為什麼這個項目也叫Real Estate Development,因為從課程設置上來說更注重finance,直接叫Real Estate Finance或者Real Estate也許更合適。8 core courses中有4門是finance相關的,包括Real Estate Finance and Investment, Finance Theory, Real Estate Economics和Capital Markets,剩下的課才是development相關的。除了能在Harvard選課外,MIT/CRE還和Cambridge的項目有合作關係,2005年MIT組織去歐洲作field trip,還專程到Cambridge和Land Economy Department的學生交流。

這個項目是最難申請的一個項目,也是最好的項目之一。我知道的情況是有人申請到NYU的MSc Real Estate但被MIT據掉的,有人申請到Columbia MSc RED但被MIT據掉,最後cancel了Columbia的ad,下一年又申請MIT,可見其吸引力之大。MIT MSRED也是所有房地產項目中唯一一個公佈其graduate salary statistics的,算是信心的體現。2005年數據是average salary = $82,200, median salary = $83,000, 僅是base salary。當然,這個項目要求工作經驗比較長,錄取者一般都很有實力,申請的競爭也很激烈。MIT的畢業生也是很搶手的,2005屆有59%的學生得到2個或2個以上的job offers。

總的來說,這個項目給我的印象是非常好的,after all,this is MIT。在我的印象裡,Harvard學生是牛人,而MIT的是瘋子。就我所知,美國人對MIT的印象是很好的。

3. Cornell的MPS/RE
如果說前面MIT的MSRED是一年制的代表,這個MPS/RE就是二年制的代表,也是另外一個最好的項目。MPS = Master of Professional Studies,這是Cornell獨有的一種稱謂,都是職業性的碩士學位,後面用「/」加上具體專業以示區分;MPS是可以和MBA相比較的,是比MBA更加focus在房地產方向上,而不是MBA in Real Estate。此項目不限制申請者的教育背景,但和房地產相關的會encouraged。不要求工作經驗(他們是這麼說的),但是大部分錄取者有3-6年的工作經驗。要知道他們每年只錄取20人,如果再沒有工作經驗就很難去競爭。需要提供GMAT成績,不能用GRE。在兩年時間內修完62個學分。國際化程度比較高,但中國人每年也就1-2人,比例較低。這個項目在網上公佈了2002以來的student profiles,可以用來參考。學費每年大約$31,000,加上生活費2年的話就很多了,好在他們提供一部分獎學金,且不需要單獨申請。

為什麼說這是最好的項目?首先,其課程設置是最好的,12 core courses從Real Estate Principles, Real Estate Finance and Investment, RE Marketing, RE Development, RE law到Managerial Finance, Construction Planning等等,相當全面,任何一個沒有房地產背景的人在接受了這樣的教育後沒有理由不成為一個跨門類的專家。

其次,core courses裡包括Seminar Series和Project Workshop,前者和前面提到的Columbia的類似,是唯一兩年都要上的core course,而後者是所有二年級學生都參加的實戰性的項目,capstone course,是非常難得的經驗。

第三,也是一個很有特色的設置,在第一年之後學生要選擇concentration,課程提供了不同的組合以滿足學生個人發展和興趣的需要,主要可以在RE Finance, Investment, Development, Marketing, Consulting和Property Management的不同方向來選,有的課程可以在School of Hotel Administration, School of Industry and Labor Relations, Johnson School of Management選擇,十分人性化並且靈活。

第四,一個特殊的課程Leadership and Management Distribution,也是必修的課程,可以在一系列課程裡選擇完成6個學分,主要培養領導和管理技能,例如Business Ethics, Negotiation, Cross-cultural Management, Decision Making等等,非常實用,能夠安排這些課程倒是別具匠心。

第五,歷時兩年的學習對於平衡各方面的壓力很有幫助,找工作的話校方會提供很好的服務,而人數較少使得發展出一個strong alumni tie,而每個學生都能夠獲得individual attention。綜上所述,不是很完美嗎?

4. NYU的MSc in Real Estate
這也是一個2年的項目,在School of Continuing and Professional Studies之下的Real Estate Institute。要求2年以上的相關工作經驗,要求GRE或GMAT,而且對verbal部分place particular emphasis,特別提到了要有strong writing skills。總共要修14門課,共42學分。學費以學分計,大約$1150一個學分,也提供一部分獎學金。

這個項目比較新,有點綜合前面提到的3個項目的優點。
首先,NYU也位於紐約,和Columbia的項目很相像,有很好的和業界接觸的機會,這個項目的老師絕大部分不是正式的教授,而是各公司或政府機構的專家,對於他們來講所教授的就是他們每天所做的工作,所以比較實用,比較貼近市場;各方面的機會也多一些,例如一個校友就說「through this program, I have gained entrance into that community」。

第二,主課的設置在NYU被叫做Tier I, II, III, 分3個等級共10門課,有6門課是比較偏重於finance,這一點和MIT的MSRED比較類似,例如最高級別Tier III只有2門課,分別是Real Estate Capital Markets和Corporate Finance。

第三,和Cornell的項目比較類似的是兩者都是2年的項目,而且都提供不同發展的concentration,只要選修2門在同一concentration下的課程就可以,而根據學生的concentration選擇可以進入不同的capstone course,這種設置比較全面。

NYU的MSc Real Estate項目還有些與眾不同的特點。
第一,這是唯一一個可以part-time學習的項目,提供了更多的靈活性,當然這需要申請者已經在NYC附近生活。第二,在這個MSc Real Estate項目之外,還有一個MSc Construction Management可供選擇,對於有建築或工程背景的人來說不失為一個很好的選擇。第三,可能是因為在SCPS職業教育學院的關係,這個項目可以rolling application,可以春季入學。

5. 其他的項目這部分學校比上面的4個要差一些,我都沒有申請,所以只列出鏈接,而不介紹了。


III. 英國的專業房地產項目:
1. Cambridge的MPhil Real Estate Finance
http://www.landecon.cam.ac.uk/post_mphil_refinance.htm
這是在Department of Land Economy 下的一個一年制(9個月)的碩士項目,在Cambridge全日制授課式碩士被稱作Master of Philosophy,而不是MSc。申請需要語言成績,雅思Toefl均可,從2005年起需要提供GMAT(preferred)或GRE,但要求比較低,GMAT最低550即可。申請的條件不是很高,走大學的正常程序,只需附加an outline of interests and rationale for wishing to take this course。每年錄取40人左右,中國人大約佔1/3,屬於Cambridge錄取中國人比較多的專業,據說是因為系裡的老師比較關注中國市場,所以招的中國人也多。錄取的中國人主要來自(1)在英國讀本科的,(2)大陸過去的,比例大約是50%:50%。因為可能會有field trip,學費要比其它項目貴一些。

主要課程是8門課(包括一個選修)和一個research dissertation of up to 12,000 words。這個項目最突出的地方就是非常的focus,沒有多餘的不必要的成分。有5門分別是Real Estate Finance and Valuation,RE Finance and Securitisation,RE Investment and Risk Analysis,Urban Economics和Mortgages Securities and the Law of Real Property,在這個方面是下功夫最大的,把REF相關內容分得比較細緻,具體課程介紹網頁上都有。還有一門RE Development,一個core skills module,主要教授quantitative and research skills,以及一個選修課,可以從系裡提供的其他課程中選一門。

關於這個項目的就業情況,很遺憾我沒有太多信息,希望知情者可以補充。前面提到過MIT和Cambridge有個Alliance,這個項目也會有一些互動。

2. LSE的MSc Real Estate Economics and Finance
也是一個一年制的項目,和Cambridge MPhil差不多,這個項目也要求GRE(preferred)或GMAT,走統一的申請程序就行了。每年招生不超過20人,中國人大約佔25%不到,主要是已經在英國讀書的。學費標準屬於Band B,在2006年是£12000,還不是最貴的一檔。這個項目主要是Department of Geography and Environment和Department of Accounting and Finance合作。這個項目和Cambridge的項目都是建立在Land Economy,Urban Economy這樣的基礎上的,而且給人academic方面比較多的感覺(這點不一定是準確的)。

LSE的碩士都是一年修完4個full units就結束了,其中一個dissertation算一個full unit。在這個項目中有2個half unit的課,所以是修4門+一個dissertation。3門主課分別是Applied Urban and Regional Economics,Corporate Finance and Capital Markets(provided by Department of Accounting and Finance),Real Property Market Practice,外加一門選修。其中,Real Property Market Practice主要是seminars,也是請一些專家和其他學校的教授來交流,突出實踐的效果。但由於課程比較少,不知道講授到什麼樣的程度。這個項目的就業情況挺不錯的,學生人數少,又地處London,機會比較多。主要去向都是做房地產投資相關的工作。

3. University of Reading的MSc Real Estate
這裡給出兩個鏈接,一個是Reading Business School下的full time programme,一個是College of Estate Management的distance learning programme。一般按正常的申請來講主要指前者,但就職業發展來講兩者並無太大區別。College of Estate Management其實是獨立的,其建成時間甚至比Reading這個大學建立的還早,原來英國女王是這所學院的patron,後來Prince of Wales 又成為新的patron直到現在。但它頒發學位是和Reading在一起的,也就是在學位上有 University of Reading Award。關於課程和申請的情況我就不多講了,我想主要說說下面兩點。

第一,說起Reading,可能很多人都不知道,但是在房地產業裡面Reading是鼎鼎大名的。其房地產專業是英國排名第一,很多年這個排名都沒有變動過,用他們自己的話說,「(英國)別的學校教房地產用的書都是Reading的老師寫的」。這個專業的畢業生也有人批評上面提到的Cmabridge MPhil和LSE MSc,說他們不如Reading的專業。我原來的同事就有Reading這個專業畢業的,既有碩士也有本科生,他們永遠不愁找不到工作,這個專業的畢業證書就是job offer------這絕不是開玩笑。如果有人想進入這個行業,Reading絕對值得考慮。而且實際上這個MSc並不是很容易進的,因為英國人都知道這個專業容易找工作,英國的申請者就很多也會佔去很多的位置。Reading對房地產幾乎是研究透了,從surveying,construction,facilities management,project management,property到RE finance,economics,investment,appraisal,valuation無所不包。

第二件是為什麼Reading這麼有名?這和The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS有很大關係。http://www.rics.org/ 這個組織在歐洲,東亞和澳洲有很大影響力,在北美影響力較小(可能是因為美國這種房地產協會組織太多了,結果反而都不統一而且侷限在本地,影響力都有限),它現在也在北美擴展。它和一些財務會計類的協會有些類似的,也提供一種職業證書,在達到一定的專業教育和工作經驗後可以申請成為會員,一般是MRICS(就和ACCA,CIMA,CMA,CFA一樣可以在獲得者的名字後面加上這個職業稱號)。

如果在這個行業工作發展,這個MRICS應該也算是一個發展中要獲得的目標,現在中國擁有這個的professional比較少,諸位可以考慮一下。而Reading的房地產項目是RICS fully accredited 的,學完了Reading的項目就擁有了RICS承認的教育背景,對於獲得membership十分有利。順便說一句,我前面提到的所有項目都是RICS accredited的。

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