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2013年8月23日 星期五

不動產新聞週報(4) ─ 8月19日-8月25日


  • 8月19日(一)

  1. 國有地活化 明年繳庫增百億
    為挹注國庫,明(103)年財政部編列國有土地活化超過450億元,較今年增加近百億。其中,華光特區計畫明年啟動招商,原則分五區開發,扣除回饋北市府及歷史建物劃設,財政部開發華光特區面積限縮至2.8公頃,將以國際觀光旅館、複合型商場為主。
    由於辦理都市計畫必須回饋北市府4成,華光特區範圍部分土地又被北市府劃定為歷史建築物,有些圍牆被劃為古蹟,財政部預計將三、四、五區保留作為辦理回饋區,劃歸北市府所有。
  2. 陸房價壓不住 北京廣州續飆
    歷經3年多的房地產調控政策,大陸官方似乎越來越難壓制節節高漲的房價。據大陸國家統計局昨(18)日發布的最新數據,與去年同期相比,今年7月大陸70個大中城市,有69個房價持續上漲,其中北京、廣州、深圳及上海等主要城市漲勢強勁,漲幅位居前4大。
  3. 德國會選舉 高房價成選戰焦點
    德國人近2年開始關心炒房和打房議題,因為南歐國家富人到德國投資房地產,炒高都會區的房價。而9月將舉行的國會選舉也讓房價成為重要政治議題,政府和在野黨紛紛提出解決方案。
    相較於其他國家,德國都會區租屋的情況非常普遍。不過近年來外來人口大增造成租金上漲。德國政府除了廣建社會住宅並平價租給民眾,也希望有能力購屋者能考慮購買自己居住的房舍。
    由於德國銀行利率低、就業市場情況佳,且歐洲金融問題令投資人傾向購買房地產保值,德國近年來房價上漲,對於首購族相當不利。執政的基民/基社聯盟(CDU/CSU)因此提出,應提供購屋自住的首購族補貼,不過補貼對象購置的房舍必須在城市外圍而非市中心。
  4. 房產稅試點 杭州模式稅率提高
    大陸樓市調控政策實施3年多,即將微調轉向,國家發改委、住房和城鄉建設部將在今年底將發布《房地產調控長效機制》方案。據了解,關鍵變革將在擴大試辦房產稅,而率先試辦的杭州,房產稅率將由現行的千分之4到8,提高至千分之5至10。同時,首套住房免徵房產稅,新增住房則採累進稅率。



  • 8月20日(二)

  1. 收益率2.875%難達標 壽險業擬四招解套
    金管會上週宣布八家壽險業投資不動產將解禁,但不動產投資收益率不得低於二.八七五%的規定,仍不打算修正。據了解,因這項規定難達標,壽險業已研議四招突圍。
    這四招分別是,改買地上權或BOT公共建設案,這部分不受最低收益率限制;其次,轉往其他都會區買,鎖定台中、高雄、桃園及新竹找尋適合標的;或是透過售後包租模式,保證回租五年收益率超過二.八七五%;最後一招則請壽險公會再溝通調降收益率。
    透過售後包租模式或可解套。也就是買一個價格,約定保證售後回租五年收益率超過二.八七五%。例如先前南山在內科行善路買的一棟商辦、中壽去年在內湖買的一層樓,都是類似方式。
    根據現行保險法規定,保險業投資不動產必須以自有資金如保費收入或投資收益支應,且不能對外借款;至於保險業投資不動產的每一筆租金收入,都必須開立發票、有會計憑證,之後也會有會計師查帳,不太可能編造。
    金管會副主委王儷玲表示,目前研議方向是收益率若低於二.八七五%,往下降到最低二.三七五%間,會有三到四個不同等級,來連結RBC(資本適足率)的風險係數權重。換言之,若收益率越低,相對應的風險係數就會增加;此時,壽險業者的自有資金就要足夠,也就是財務結構愈健全者、愈放寬。
  2. 奢侈稅修廢看法兩極 學者:實價課稅最佳
    財政部今(19)日召開奢侈稅修法座談會,邀請專家、學者、業者及稅改代表出席。會議中出現正反兩種看法,其中建商、仲介、代銷業者表達奢侈稅應該廢除,因為嚴重影響交易量,會讓年輕人更難買到房子。而專家學者及稅改代表則認為,最好就是實價課稅,如果做不到實價課稅,奢侈稅不能退。
    對買屋的消費者而言,房價所得比呈現下降,以台北市為例,奢侈稅實施前的房價所得比是15倍,現在已經降到13倍,整體房價所得比從9.8倍降到9.1倍,這就是奢侈稅的效果。
  3. 新板特區BOT聯貸 掀超額認購
    BOT聯貸商機夯,新板特區50億元聯貸案創70%超額認購潮。據悉,由土銀出掌管理銀行,由宏國集團旗下的台北凱撒飯店集團募集,預計將蓋3棟大樓的「新板特區特案2BOT」聯貸案,將在今日與銀行團簽約。
    聯貸銀行團指出,該案聯貸利率約在3.3~3.5%之間,可以說相當優渥,加上建案本身位於精華地段,因此引爆逾70%的超額認購潮,在近2年來的BOT聯貸案行情可說相當少見。
    參貸銀行成員指出,該BOT案是採取設定地上權的方式進行,占地約近1,500坪,該投資案的總投資金額約90億元,相對而言,聯貸50億元的貸款成數約占55%,貸款年期為15年。

  • 8月21日(三)

  1. 國產署標出 6宗地上權
    財政部國產署表示,今年推出第2批15宗精華土地地上權案,開標結果有6宗土地標出,標出金額為新台幣4億3927萬元,較招標底價總額4億1770萬元,超出2157萬元。
    國產署指出,標出的6宗標出土地包括,台北市內湖科技園區的文德段土地,以權利金2億6280萬元標脫;基隆市土地首度以1301萬餘元標脫;台中市太平區2宗土地也分別以權利金5196萬餘元及2668萬餘元標脫;高雄市左營區土地以權利金5680萬元標脫;嘉義市末廣段土地,以權利金2799萬餘元標脫。
    不過,這次台北市中正區杭州南路一段、中山區龍江路及長春路口的土地,以流標收場。
  2. 颱風後看屋 三招揪出淹水屋
    把握 3原則,買屋前仔細檢查就可避免買到淹水屋。
    第一是查詢相關網站,包括台北市政府積水查報網(http://rain.tcg.gov.tw/flood/Page1/)或是「經濟部水利署易淹水地區水患治理計畫專屬網站」(http://fcp.wra.gov.tw/default.asp)等公部門網站,就能掌握淹水地區。
    第二是查詢屋況,趁著颱風剛過去看屋,除了打開電表、水表與插座開關查看是否有水痕外,不少屋主為了掩飾淹水痕跡,會重新粉刷或是裝潢。
    徐佳馨說,看屋時可多看房屋角落,以及觀察是否有油漆色差,最重要的是到地下室或是防空避難室觀察是否有泥沙或是水痕,更能掌握屋況。
    第三可查訪鄰居,不少區域雖然近年沒有淹水,但一淹可是相當嚴重,建議多問鄰居,就能了解區域更真實的面貌。
  3. 交部招商 盼引資415億
    交通部昨(20)日表示,下周三(28)日起將舉辦北中南3場招商大會,將挑選41件投資案,共釋出977億元商機,提供民間參與公共建設;官員說,希望吸引民間投資415億元,與業者攜手共創雙贏。
    交通部指出,這次招商大會較具指標性的案件,包括台北市南港調車場都市更新案,預估投資金額將達300億元。
    新竹火車站後站地區,也推出新的都更案,投資金額約26億元;高雄港南星自由貿易港區土地開發計畫,也將吸引40億元的投資。
    南港調車場區位落在台北市精華地段,位於松山車站以東、市民大道7段上,土地面積達1.64萬坪,其中30%將作為住宅,其餘則作為商業用途,目前底價仍在評估中。

  • 8月22日(四)

  1. 政府賣國土增收入? 財政部反駁
    「法律規定500坪以上土地不能出售,因此並非獨厚有價值的土地。」邊子樹解釋說,為了避免大面積土地閒置,促進土地活化再利用,可透過招標設定地上權,租給企業或財團、開發利用、標租或是委託經營成停車場等四項方法。
    政府招標「設定地上權」的得標者,並非只是繳權利金,還要繳租金給政府,這種方法也最能達到土地活化使用。他指出,就算民國97年沒有一件「設定地上權」案,政府也能有7002萬的收入。
    「政府若使用招標『設定地上權』,土地持有者還是政府,只是租給別人使用。」莊孟翰舉例,101、SOGO也是使用這項政策,否則位在信義區500坪大的地誰也買不起。在經費上,得標者除了需要一次性的權利金,政府也會針對營業額抽成,業者還需另繳地價稅。
  2. 內政部:區段徵收符合社會公平正義
    日前關心苗栗大埔區段徵收開發案的民眾提出廢除區段徵收的訴求,內政部今(22)日在例行記者會中表示,公共設施用地若採一般徵收方式取得,對於被徵收土地所有權人而言,僅能領取現金補償。區段徵收的土地分配則是採公開抽籤及地主自行選擇分配街廓方式辦理,更能兼顧民眾權益與都市土地整體開發需求,符合社會公平正義。
  3. 台北市公寓第二季交易量縮一成二
  4. 逾4成房東不願意房客養寵物
  5. 綠巨人活化資產 信維郵局改建商辦
    「綠巨人」中華郵政邁開資產活化腳步。交通部將在下周三(28日)舉辦招商大會,位於北市大安區的信維郵局,因面積大、地段佳,預計最快明年以都更形式,改建為商業大樓,初估該案未來建坪可望超過9,000坪,市值逾60億元。
    中華郵政主管日前表示,信維郵局位於台北市信義路四段,鄰近捷運大安站、大安森林公園站,此開發案已委託國內老牌的宗邁建築師事務所規劃,中華郵政也已編列經費預算,可望明年取得建照,開始動工。
    信維郵局基地面積有1,145坪,依據建築師團隊的初步規劃,信維郵局改建為商業大樓後,將留一部分維持郵局業務之用,大樓一樓可作為零售店面或商場,3樓以上則是A級辦公室,將來採只租不售模式,可為中華郵政帶來穩定的租金收益。
  6. 自用宅未設籍 也難逃奢侈稅
    奢侈稅雖有排除條款,部分民眾誤以為只要出售「自用住宅」,就可免課奢侈稅,但台北國稅局表示,民眾售屋,必須符合自住、無出租、無營業、遷入戶籍等4項條件,而且本人、配偶及未成年直系親屬,名下僅有一戶房屋,才不用繳納奢侈稅
    稅官說,依據稅法規定,地價稅適用自用住宅優惠稅率的條件,只要直系尊親屬、子女、納稅義務人與配偶,任一位辦理戶籍登記即可,但奢侈稅的規定不同,必須是納稅義務人本人設籍,而且本人、配偶及未成年直系親屬,名下僅有一戶房屋,才能豁免。
  7. 第2批地上權標脫4成 內科唯一宗2.6億標出
    今(102)年第2批國有土地地上權招標結果出爐,15宗土地,標脫6宗,標脫率僅4成,標出金額為4億3,927萬。最受矚目的內湖科技園區土地,以權利金2億6,280萬標脫,換算每坪價格61.83萬,溢價率6.5%。6宗標脫的地上權中,溢價率最高的是台中市太平區405坪的住宅區,溢價率達15.16%。

  • 8月23日(五)

  1. 北市租金補貼加碼申請已5千多戶 受理僅剩5天
    台北市政府今年持續辦理「租事順利、好孕多更多」租金補貼加碼方案,租金補貼從四千元,加碼到五千元;育有三名以上未成年子女再加碼到六千元。北市都發局統計,受理申請至今,已經有五千多戶申請
  2. 住宅補貼月底截止 快申辦
    租金補貼每月四千元、自購住宅貸款利息補貼最高貸款二百二十萬元、修繕住宅貸款利息補貼最高貸款八十萬元
  3. 千億元尋獵標的 國壽重啟不動產投資
    國泰人壽董事長昨日決議擬投資國內不動產,國壽表示,最慢今(23)日會將金檢改善缺失結果呈報保險局,一旦保險局核准,即可重新投資不動產,過去國壽一直希望把不動產投資比重拉高到10%,以此換算,國壽約有千億資金可投資。
    據了解,包括南山等主要壽險公司投資不動產禁令,都已解除,只剩龍頭國壽,預料國壽解禁後,可為國內不動產業注入強心劑。國壽可運用資金高達3.3兆元,目前投資不動產部位僅7%,約2300億元。

  • 8月24日(六)

  1. 實價登錄發威 賣8000萬宅 繳稅暴增9倍
    信義房屋指出,房屋交易所得本來就依照實際交易所得來申報,是提不出證明買賣實際價格證明時,才能以房屋評定現值申報交易所得稅。
    地政士公會解釋,所得稅法第14條明文規定,售屋申報財產交易所得,必須以交易時的成交價額,減去原始取得成本,再扣除改良、移轉等相關費用後,以實際金額申報。不過,許多民眾被房仲業者誤導,才會以為可以自己選擇用評定稅率申報。
    就算民眾以房屋評定現值申報,但國稅局依法仍可以從代書資料、銀行端的金流,檢視房屋實際交易金額,所以民眾抱持僥倖心態,就算國稅局不用實價登錄的資料勾稽,也有可能被查到。
  2. 張盛和:房屋買賣 本就核實課稅
    張盛和指出,所得稅法的課稅精神,本來就是有所得就要課稅。買賣房屋課徵所得稅,一直以來也都是依核實課稅的原則,國稅局查不到實價,才會同意納稅人按照評定現值乘所得稅額比例的方式申報。
  3. 桃園鐵路高架化,活化站區周邊發展
    桃園都會區發展快速,搭乘鐵路旅客急遽成長,根據2011年桃園站及中壢站上下車旅客數分居全線各站第2、3名,顯示旅客運輸服務已不敷使用,因此桃園、內壢、中壢3站將改建為高架鐵路,沿線將新增鳳鳴站、國際路站、永豐路站、中原大學等四個通勤車站,可望改善桃園縣17處平交道交通壅塞問題。
  4. 金雞母不下蛋?捷運開發大樓3成閒置
    台北捷運站出口的商辦大樓,常被房地產開發商視為「點石成金」的黃金地段,但去年審計處決算報告卻指出,捷運局現有的廿五處開發大樓,不動產總值超過一百卅七億元,整體建物的空置率竟將近廿八%,包括行天宮站、頂溪站及台電大樓站,大樓閒置竟都超過四成,出租報酬率不到一%。
    根據一○一年審計處報告,這些位於捷運出口的商場、店鋪及辦公室總值137億,全年整體租金收益年報酬率僅一‧六六%,只比國內五大銀行三年定存利率一‧四一%稍高,甚至有負報酬的情況
  5. 淡水河沿岸掀開發熱 500公頃土地眾案上膛
    據業者統計,淡水河流域旁已啟動的重劃區土地超過500公頃,包含117.47公頃的板橋江翠北側重劃區、80公頃的新莊先嗇宮周邊、71.08公頃的二重疏洪道雙側土地、49.64公頃的三重重陽重劃區、18.3公頃的中和左岸重劃區等。
  6. 降不動產投報率 壽險業喊卡
    壽險公會昨(23)日開會,與會所有壽險公司都表示,暫時不願爭取調降不動產最低投報率,因即便調降到2.375%,亦無太多標的符合,反而讓賣方有調高價格的空間,且目前商用不動產價格已高,各壽險公司有意先觀望。
    去年整體壽險業在金管會11月控管前,投資不動產金額近1,000億元,創下歷年新高紀錄,但今年到現在,真正新增買樓、買地的投資金額不到50億元,且多家壽險公司不動產部門已快1年,甚至2~3年沒有新投資案。
    原本金管會承諾要調降最低投報率2.875%的門檻,但只同意最低降到2.375%,同時必須與RBC係數連動,在2.375%附近者,係數要提高300%,2.5%左右則是提高到原係數的200%。
    業者表示,即便調降到2.375%,也沒有什麼不動產投資標的,現在去跟金管會爭取放寬,反而大幅提高資本需求,不小心就會有增資壓力,同時表示大台北地區優質不動產所剩不多,且賣方都大幅拉高價格,但租金報酬率並沒有跟著提升,若有2.875%護身,還可以跟賣方爭取降價的空間。

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