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2014年6月18日 星期三

房屋稅條例第五條修法調高法定稅率,不動產持有成本提高

 伴隨著高房價的民怨,社會對於土地正義的盼望越來越大,舉凡要求不動產要實價課稅、提高持有成本,都是這幾年大眾的訴求之一。

 先不論增加持有稅能否有效降低房地產價格的問題,至少政府的確有聽到並且回應大眾的訴求。在今年五月立法院通過房屋稅條例第五條修正,六月四日經總統公布,將房屋稅的稅率提高,並且加入持有多戶房產者的差額稅率規定,一起來看看到底有什麼影響吧!

  • Part 1 : 房屋稅條例修法前後比較
 下表是整理修法前後房屋稅的法定稅率與徵收率的比較:


 可以看出修法前後,有以下三個改變:

 1.住家非自住房屋稅率調高
 過去住家用房屋稅率為1.2-2%,但各地方政府都以法定最低的1.2%做為徵收率。這次修法將法定稅率調高至1.5-3.6%,強迫地方政府至少要將徵收率拉高至1.5%以上。

 2.住家用房屋新增公益出租,稅率同自住使用為1.2%
為鼓勵所有權人將房屋出租予中低所得家庭之自然人或私法人,將公益出租人出租房屋適用稅率訂定同自住房屋,法定稅率為1.2%。

 至於符合什麼樣條件才屬公益出租,有待財政部公佈後由稅捐機關執行認定。

 3.私人醫院、診所、自由職業事務所納入營業用房屋,稅率調整與營業用相同
 過去屬非住家非營業用的私人醫院、診所、自由職業事務所,可以用2%的徵收率課徵房屋稅,在今年過後將比照營業用,用3-5%做為法定稅率,沒有意外的話徵收率應該也是3%。

 修改的原因在立法院議案關係文書與審查報告當中提到「...外界對私人醫院、診所或自由職業事務所適用稅率迭有過低之反應,爰將稅率比照營業用房屋,由現行之 1.5%至 2.5%調高為 3%至 5%...



  • Part 2 : 房屋稅修法其他注意事項
房屋稅條例第5條修法除了上述的改變之外,還有以下三點要注意:

 1.自住每人全國限定持有三戶 
 關於自住的標準由財政部定之,根據5/15的新聞,財政部長張勝和表示「只要符合無出租,及供本人、配偶或直系親屬居住使用,即屬自住用住宅,但本人、配偶及未成年子女持有數,合計上限為三戶。

 若自住標準是這樣認定的話,可能會有一些潛在問題存在,這部分留待Part3再作說明。不過目前認定標準似乎仍正在研擬中,實際認定標準還有待財政部公佈。

 2.各地政府可以依照持有戶數訂定差額稅率
 財政部強調房屋稅屬於地方稅,應該由地方政府決定徵收率,並且也已經發函敦請各地方政府視地方情形訂定差別稅率,不過就過去經驗來說,地方政府與地方民意機關這樣做的可能性可能不高。另外雖然說可訂定差額稅率,或許並非每個縣市都有必要,只有對需要加強房屋釋出的縣市如台北、新北市,才有較強的動機去訂此差額稅率。

 3.103年上半年交叉稅率問題
 房屋稅採按月計稅,已經完成開徵的103年度房屋稅,課稅期間是去年7月1日至今年6月30日。新法生效日在今年6月6日,也就是說會與已開徵並截止繳稅的103年度房屋稅,出現新、舊稅率交錯的情形。

 但交叉稅率情況只有在今年會產生,而且重疊期間也僅不到一個月,影響不大。


  • Part 3 : 房屋稅潛在問題
房屋稅修法立意良善,不過個人認為目前有以下三點問題存在:

 1. 稅率不是問題,問題在於稅基偏低
 事實上過去新聞當中就可以看到,財政部已經有要求各地方增加房屋稅與地價稅,為什麼僅是要求而不能由財政部決定提高的原因在於房屋稅雖然法定稅率要經立法院三讀通過,但是徵收率是由地方政府規定的,且房屋標準價格也是由各直轄市、縣市政府組織不動產評價委員會評定,因此實際上主導房屋稅收大權在地方政府。

 但是地方政府要擬定徵收率,並不是自己決定就好,必須要經當地民意機關通過後,報財政部備案。這邊的問題在於地方政府或地方民意機關礙於民意壓力,不敢擅自提高,因此結果就是在修法前各地方政府都用法定稅率的最低下限1.2%作為徵收率,且房屋評定現值被人詬病偏低。

 也因此一直以來學界與外界的聲音都是,重點不在稅率的制定,在於稅額的偏低,而稅額的提高則有賴於地方政府、議會與不動產評價委員會的努力。

 2.自住房屋認定範圍寬鬆
 5/15財政部長在新聞當中所述的自住標準,大概是參考地價稅優惠稅率的規定,不過將本人、配偶、未成年子女持有數合計上限由一戶提高為三戶。但是這樣可能會產生即使持有超過三戶甚至五戶房屋,都還可以適用自住稅率規定。

 我們先來看地價稅的優惠稅率規定。目前地價稅的優惠稅率有所謂的處數限制,「土地所有權人及其配偶及未成年之受撫養親屬之自用住宅以一處為限」。注意法條中的文字是「未成年受撫養親屬」,所以已成年的直系親屬自然不再這個限制之中。這樣的結果是,即使是在地價稅看似只有一戶可以適用自用住宅的情況下,都可能有三戶的住宅可以用地價稅優惠稅率,更何況開放到持有數上限為三戶的房屋稅呢?

 舉例來說,若房屋所有權人持有六戶房屋,他將自己、配偶、父、母、一個未成年子女和一個已成年子女辦竣戶籍登記,因為法規的限制是本人、配偶、未成年子女持有合計三戶,所以父、母和一個已成年子女持有的三戶均不受限制,仍然可以用房屋稅優惠稅率。

 在上述例子中,所有人甚至可以持有達到六戶,這六戶都符合自用住宅的標準,適用1.2%的稅率這與修法希望增加持有多戶者的房屋稅,將房屋供給釋出的目的似乎背離,因此我認為採用這樣的認定標準可能過於寬鬆。


 3. 公益出租增加個人綜合所得稅,降低參與意願
政府希望藉由降低房屋稅以推廣公益出租,但在前面第二點提到自住住宅認定範圍寬鬆的情況下,選擇以公益出租申報的動機不高,畢竟按照制度就可以多戶都以1.2%納稅,節稅效果不大。

 而且公益出租雖然可以節省房屋稅,但是出租的租金收入應該就跑不掉了。我們應該要鼓勵誠實納稅,不過不可否認目前的確存在許多逃漏租金的情況,稅捐處也積極查逃漏租賃所得。但是對於一個原先不報租金收入逃漏稅的出租者眼中,公益出租對他反而可能弊大於利,因為做公益出租會增加出租者成本(雖然本來就是應納的稅款),至於增加多少成本視個人綜合所得稅適用稅率而定。

 內政部對於公益出租有提供住宅出租修繕費用的獎勵,或許這部分能夠有效提高參與的意願,減少前面提到因為誠實納所得稅而降低參與意願的情況。

 下表是以月租金$20000計算,在個人所得稅稅率5%、12%時,對個人應納所得稅增加的試算。



  • 結論
雖然本次房屋稅條例第五條將住宅用房屋法定稅率往上調整0.3%,看似對不動產持有稅的提升影響不大,但若政府未來有意繼續朝這方向努力,這次修法仍然是極重要的第一步。
 
 以上是我對這次房屋稅條例修法的整理與一些看法,如果你有其他看法也歡迎在底下留言或是寄信給我討論!



參考資料
財政部稅務入口網-地方稅節稅手冊
立法院議案關係文書與審查報告


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